PRELIMINARI NEKILNOJAMOJO DAIKTO PIRKIMO–PARDAVIMO SUTARTIS IR REZERVAVIMO SUTARTIS

Kodėl svarbu jų nepainioti?
Įsigyjant būstą ar kitą nekilnojamąjį turtą dažnai susiduriama su įvairiais dokumentais, kuriuos nekilnojamojo turto vystytojai, pardavėjai ar tarpininkai siūlo pasirašyti dar iki pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Praktikoje neretai pasitaiko atvejų, kai pirkėjai rezervavimo sutartį laiko preliminariąja pirkimo–pardavimo sutartimi arba mano, kad pasirašius rezervavimo sutartį jų teisės yra apsaugotos taip pat, kaip ir sudarius preliminariąją sutartį. Tačiau šie dokumentai turi skirtingą teisinę reikšmę ir sukelia nevienodas teisines pasekmes.
Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato, kad preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį joje aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis).
Tai reiškia, kad preliminarioji sutartis sukuria abipusius teisinius įsipareigojimus tiek pardavėjui, tiek pirkėjui. Pardavėjas įsipareigoja parduoti nekilnojamąjį turtą sutartomis sąlygomis, o pirkėjas – jį nupirkti. Šalims susitarus dėl esminių būsimo sandorio sąlygų, nė viena iš jų negali savavališkai atsisakyti vykdyti savo įsipareigojimų nepatirdama teisinių pasekmių.
Jeigu viena šalis nepagrįstai vengia sudaryti pagrindinę sutartį, kita šalis gali reikalauti atlyginti dėl tokio elgesio patirtus nuostolius. Todėl preliminarioji sutartis laikoma svarbia teisine priemone, užtikrinančia šalių susitarimų stabilumą ir apsaugančia jų teisėtus lūkesčius.
Visai kitokia situacija yra rezervavimo sutarties atveju.
Rezervavimo sutartis paprastai sudaroma ankstesniame derybų etape, kai pirkėjas dar tik svarsto galutinį sprendimą įsigyti konkretų nekilnojamąjį turtą, o pardavėjas sutinka tam tikrą laiką jo nesiūlyti kitiems potencialiems pirkėjams. Tokia sutartis dažniausiai nesukuria pareigos ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį.
Kitaip tariant, rezervavimo sutartimi pirkėjui dažniausiai suteikiama tik pirmenybės teisė derėtis ar sudaryti preliminariąją arba pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau ji savaime negarantuoja, kad nekilnojamasis turtas bus įsigytas.
Praktikoje rezervavimo sutartyse dažnai numatomas rezervavimo mokestis arba depozitas. Šiuo mokėjimu pirkėjas siekia patvirtinti savo ketinimų rimtumą, o pardavėjas įsipareigoja tam tikrą laikotarpį nesiūlyti turto kitiems asmenims.
Tačiau būtent rezervavimo mokesčio sąlygos neretai tampa ginčų objektu. Sutartyse dažnai nustatoma, kad:
• rezervavimo mokestis negrąžinamas, jeigu pirkėjas atsisako tęsti sandorį;
• rezervavimo mokestis gali būti įskaitytas į būsto kainą sudarius pagrindinę sutartį;
• pirkėjui pavėlavus priimti sprendimą ar pateikti reikalingus dokumentus, sumokėtas depozitas gali būti laikomas bauda;
• tam tikrais atvejais pardavėjas įgyja teisę pasilikti visą sumokėtą rezervavimo mokestį.
Todėl prieš pasirašant rezervavimo sutartį būtina itin atidžiai įvertinti jos sąlygas ir išsiaiškinti, kokiais atvejais sumokėtas depozitas bus grąžinamas, o kokiais – ne.
Svarbu suprasti, kad vien dokumento pavadinimas savaime nenulemia jo teisinės prigimties. Teismai vertina ne tai, kaip sutartis pavadinta, o kokias teises ir pareigas ji faktiškai sukuria šalims. Todėl tam tikrais atvejais net „rezervavimo sutartis“ gali būti pripažinta preliminariąja sutartimi, jeigu jos turinys rodo, kad šalys iš tikrųjų susitarė dėl esminių būsimo sandorio sąlygų ir įsipareigojo jį sudaryti.
Prieš mokant rezervavimo mokestį ar pasirašant bet kokį dokumentą, susijusį su nekilnojamojo turto įsigijimu, rekomenduotina atidžiai įvertinti jo turinį ir teisines pasekmes. Netinkamai suprasta rezervavimo sutartis gali sukelti nepagrįstų lūkesčių dėl būsto įsigijimo arba lemti finansinius nuostolius praradus sumokėtą depozitą.
Todėl nekilnojamojo turto sandoriuose itin svarbu ne tik žinoti, kokį dokumentą pasirašote, bet ir suprasti, kokias teises bei pareigas jis sukuria.